6 yếu tố ảnh hưởng đến định vị của một dự án Bất Động Sản

Định vị đóng vai trò to lớn trong việc khẳng định vị thế của một dự án Bất động sản (BĐS) trong tâm trí khách hàng. Một định vị mạnh mẽ, rõ ràng và tin cậy sẽ giúp xây dựng lòng tin của khách hàng. Chính vì vậy, việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến định vị sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng xây dựng các chiến lược Marketing phù hợp.

1. Yếu tố 1: Concept

Concept chính là câu chuyện của dự án, dành cho một đối tượng nhất định. Concept được thể hiện xuyên suốt qua tất cả các khía cạnh: từ thiết kế layout, tiện ích, giá bán cho đến phương thức tiếp thị và cách thức bán hàng.

Ví dụ, dự án Diamond Island (Đảo kim cương) với concept là đảo duy nhất trong lòng thành phố. Dựa trên concept này, tất cả hình ảnh, câu chuyện, headline của chiến dịch Marketing đều xoay quanh câu chuyện là Đảo kim cương.

2. Yếu tố 2: Unit Type

Unit Type được định nghĩa là các sản phẩm như căn hộ, nhà phố... Thị trường Việt Nam có các Unit Type căn bản như sau: Căn studio, Căn hộ 1 phòng ngủ / 2 phòng ngủ / 3 phòng ngủ, Căn Duplex, Villa in building.

Ngoài ra, với sự phát triển của thị trường và nhu cầu của khách hàng, một số Unit Type mới xuất hiện như: căn hộ hai chìa khóa (Duo Key) / căn hộ ba chìa khóa (Trio Key), căn hộ 1 phòng ngủ / 2 phòng ngủ / 3 phòng ngủ cộng thêm không gian cho trẻ em hoặc phòng làm việc.

Một số loại hình Unit Type phổ biến

3. Yếu tố 3: Unit Mix

Unit Mix là tỉ lệ phân chia các căn hộ 1 phòng ngủ / 2 phòng ngủ / 3 phòng ngủ hoặc những căn hộ đặc biệt được xuất hiện trong một dự án. Tùy vào từng dự án mà tỉ lệ này sẽ thay đổi tương ứng. Ví dụ, các căn hộ ở phân khúc tầm trung của dự án Nam Long có tỉ lệ chiếm 40% đến 50% đối với căn 1 phòng ngủ. Hoặc đối với những dự án cao cấp như dự án đảo Kim Cương, tỉ lệ căn hộ 1 phòng ngủ chỉ chiếm dưới 40%.

4. Yếu tố 4: Tiện ích

Tiện ích được chia làm hai loại, gồm có bên trong và bên ngoài dự án, cụ thể như sau:

• 5 loại tiện ích bên trong: Relax & Gym (phòng tập thể dục, nơi nghỉ dưỡng, tập yoga), Giải trí (Karaoke, phòng chiếu phim), Dịch vụ (Trông trẻ, giặt ủi, hỗ trợ đặt phòng khách sạn), Thương mại (Nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng thời trang), Tiện ích dành cho gia đình / trẻ em (Sân chơi ngoài trời / trong nhà, khu đọc sách).

• 4 nhóm tiện ích bên ngoài (xung quanh dự án): Giáo dục (trường tiểu học, trường đại học...), Giải trí (rạp chiếu phim, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí), Hệ thống y tế (bệnh viện, trung tâm y tế), Thương mại (Nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng thời trang...).

5. Yếu tố 5: Giá

Giá bán sẽ phụ thuộc vào phân khúc Bất động sản và bị ảnh hưởng bởi nhu cầu của khách hàng, thị trường. Ví dụ, ở phân khúc hàng hiệu thì mức giá sẽ trên 200 triệu một mét vuông.

Giá bán trong một dự án sẽ bao gồm các loại chi phí sau:

• Chi phí xây dựng, giấy phép, chi phí liên quan đến đất đai, thuế;

• Chi phí vận hành;

• Lợi nhuận mong đợi;

• Chi phí Sales & Marketing / Chi phí khuyến mãi, chiết khấu;

• Và một số chi phí khác (chi phí tài chính hỗ trợ lãi suất ngân hàng).

Mức giá dao động của các căn hộ / nhà ở trong dự án Bất Động Sản

6. Yếu tố 6: Đối tác

Đối tác chính là một trong những yếu tố giúp các chủ đầu tư củng cố định vị cho dự án. Có ba loại hình đối tác, bao gồm:

• Nhóm đối tác cơ bản: Đối tác chuyên về thiết kế kiến trúc (Ong&Ong, Foster+Partner), Đối tác thiết kế nội thất (HBA), Đối tác thiết kế cảnh quan (Land Sculptor), Đối tác xây dựng - tổng thầu (Cotecon, Hòa Bình, An Phong), Đối tác giám sát thi công (Artelia), Đối tác thiết kế hệ thống cơ điện và đối tác quản lý dịch vụ (CBRE hoặc là Savills).

• Đối tác phát triển giải pháp thông minh, đối tác thành phố thông minh, hoặc là các đối tác đầu tư.

• Đối tác liên quan đến các sản phẩm “branded residence”. Ví dụ như dự án Venizia Beach của Hưng Vượng và Marriot, họ đã lựa chọn Sheraton là đối tác thương hiệu trong dự án. Với sự xuất hiện của Sheraton, dự án Venezia Beach không chỉ phải đảm bảo sản phẩm được phát triển phù hợp theo tiêu chuẩn của Sheraton, mà trải nghiệm của khách hàng cũng như là các tiện ích cũng phải theo quy chuẩn của thương hiệu này.

Để hiểu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến định vị của một dự án và cách lên kế hoạch truyền thông cho một dự án Bất động sản, mời bạn tham khảo khoá học “Real Estate Project Marketing 101: Nền tảng tiếp thị dự án Bất Động Sản”.

Đồng hành cùng học viên trong khoá học này là anh Victor Huỳnh, hiện là Quản lý cấp cao Truyền thông - Tiếp thị tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Masterise. Với hơn 12 năm kinh nghiệm quản lý tiếp thị cho nhiều ngành như FMCG, Giáo dục, F&B và 8 năm gần đây là quản lý tiếp thị cho các dự án Bất động sản cao cấp tại TP. Hồ Chí Minh. Các kiến thức mà anh Victor Huỳnh chia sẻ trong khóa học “Real Estate Project Marketing 101: Nền tảng tiếp thị Dự án Bất động sản” sẽ giúp bạn tự tin hơn trên hành trình nghề nghiệp của mình.